When will the next cycle begin in the real estate market?

Many experts expected the Seoul real estate market to stabilize or slightly decline in 2019, but in fact, prices have risen sharply in the Gangnam area since around April, and recently, the marginalized areas such as Jungnang have been remarkable. Why did this happen?

The main difference between the real estate market and the securities market is the volume and speed of information related to transactions. In the case of the securities market, transactions are concluded in real time, and the characteristics of investors can be easily divided into individuals, institutions, and foreigners. Real estate has a very large information asymmetry in this respect, which is a rapidly changing market. I would like to explain the recent uptrend, which is based on the uncertainty of information.

 

Since 2010, the real estate market has frozen and policies have been put in place to deal with unsold homes and house pours. In this market situation, a change in the demand for real estate began to emerge. The biggest social change that emerged in the 2000s is the increase in dual income. The expansion of women's social entry has led to a rapid increase in double-earning, which has led to a number of changes with the advent of relative high-income households.

In spite of the burden on childcare, the increase in double-income households marked a significant drop in fertility rates. In the past, four-person households were converted to a small number, and three-person households with no children or a couple and one child became popular.

The decrease in the number of household members led to a decrease in the size of the house. In the mid-2000s, 85m2 of dedicated area, which was classified as small and medium sized plain water, suddenly began to feel large, and a change of recognition appeared that 59m² was sufficient. Of course, various planes also helped to overcome the housing market recession.

 

So where did these apartments come from? Dedicated 59㎡ apartments began to be supplied intensively in the place where hard work was under reconstruction and redevelopment. Redevelopment apartments supplied by Mapo and Seongdong have been able to run their business successfully because of this demand, and have become a flow.

Another feature of double-earning is that traffic is very important. In the past, even if a single family member commuted to work long distances, it would have been okay if the rest of the family could be comfortable. If you have one child, you have no choice but to do so.

 

Due to these factors, apartments supplied to areas around Seoul Station or Singil-dong, which were not preferred as a residence in the past, could find owners at a later date. However, once the residents moved into the area, they realized that the value of the convenience of transportation with the new apartment was enormous, and these advantages began to spread through the mouth of the people. It was the emergence of magical mythology.

 

In addition to those who have been awakened to these advantages, high-income households starting a new marriage are attracted to the area, and the apartment price in this area is driving the price of the apartment in Seoul.

One of the characteristics of apartments supplied through redevelopment is the relative backwardness of educational conditions. Because people left and the area was left behind, the school achievements of these schools remained low, and there were also insufficient support facilities such as institutes. However, these disadvantages were not widely recognized by households where children or kindergartens were more important because they had no children or were young. Transportation, new apartments, and a variety of newly established restaurants in the center of transportation were not disappointing in terms of residential satisfaction. Seoul apartment prices have soared since 2017, the region's highest growth rate.

 

Change started to appear in 2018. It was time for the children of those who initially moved to Mayongseong to grow up and enter middle school. In the meantime, apartment prices in Gangnam, which had been relatively low, began to rise in earnest. Residents who lived in Mayong province, which had risen relatively quickly, were accepted to try to change despite the tightened loan regulations. Although the convenience of the new apartment complex was unfortunate, the large area and the educational conditions in Gangnam were attractive.

 

The price began to rise as real demand increased in the Gangnam region, which was driven by investment demand. In this way, people were in a hurry as prices for apartments in Class A, which had good living conditions, rose. Since March 2019, there has been a sudden increase in the demand to try to enter the Gangnam region with about 1 billion won of equity capital that can sell their homes, repay and secure loans.

As demand squeezed in a tightly balanced market, apartments that received relatively low valuations joined the ranks, and potential buyers were surprised to see this change, which led to a rise. Alone apartments or even small-scale residential complexes that have rarely been traded have begun this trend, and have lasted until the end of August.

 

The skyrocketing apartment prices in Gangnam region have begun to feel like a wall that cannot be exceeded by many people. As the introduction of pre-sale caps became visible, many people began to complicate their heads. The main effect of the pre-sale cap is to restrain the rise of the remaining apartments and stabilize the market price by limiting the yield of the most preferred apartments.

Experience has shown that apartment prices always lead to emotional rejection when they reach a certain level. In 1999 it was 10 million won per pyeong, and in 2006 it was 40 million won per pyeong. As it is said that the deal is worth 100 million won per pyeong, people are now starting to regard it as their own league that is far from me, and market participants and enthusiasm will be reduced.

 

Here, the recession of the macro game is in full swing. In Korea, where exports are highly dependent on exports, the economy may not be good as exports have declined more than 10% YoY. Naturally, firms begin to tighten their backs, and this impact also affects double-income households.

If the market regains calm and finds stability, people are likely to buy the apartment they wanted for this opportunity, but it is not. A situation where no upside is guaranteed will depress demand and the market will cool. While the regulatory measures are still in operation, the cooling rate is fast. The likelihood of a price drop or market collapse as some people hope and talk about is not high. This is ironic because it can be attributed to tightened government loan regulations.

 

When will the next cycle begin? It is difficult to anticipate because many variables work. One thing is clear, however, is not the same pattern as the past. It always looks the same, but each time it shows a different pattern and appearance. Because housing is essential to human life, people's needs and social changes are bound to have a big impact. It is difficult to identify these changes simply by selling and selling prices. Participation in the market is probably the best way to be able to keep an eye on change and identify the drivers of change.